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小区业主卖房时联合涨价是否违法?涉嫌扰乱市场吗

  
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  资料图:浙江杭州一楼盘正在建设中。中新社记者 王 刚 摄

  中新网客户端北京5月30日电 (记者 邱宇)近日,网上有消息称杭州某些小区业主在卖房时联合涨价。是否真有这一现象呢?如果确实有,那么业主的行为是否合理、合法呢?

  根据网上流传的几份通告,杭州几个小区业主内部达成有关本小区“上调二手房价”的共识,并提出了“二手房指导报价”。

  今年4月底,南京某小区也被爆出业主联合涨价的情况。本次网上流传的杭州几个小区业主通告,与之前南京的通告在格式上如出一辙。

  例如,杭州某小区业主群中的通告称,“自2019-08-21起,所有业主二手房指导报价如下:58000-65000元/平米。”

  从该小区市场价来看,记者查询链家APP发现,该小区二手房挂牌价多在4.4-4.8万元/平米,最近的一套成交价也只有4.2万元/平米左右。

  也就是说,公告中提出的“指导报价”比市场价高了至少1万元/平米。

  

 

  资料图:购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。中新社发 汤彦俊 摄

  那么,是否真的存在业主联合涨价的情况呢?

  上述小区周边一名房产中介告诉记者,据业主反映,在业主群中确实发过这种通告。但诚心卖房的主业不会受这种消息的影响,因为他们了解近期房子的成交价。

  “肯定还是有挂高价的业主,但这些人都是不着急卖房的。”他说,“小区均价只有4.7万元左右,但5月29日,有套房子报价5.4万元,前几天还有一套报价6万元。对于报价过高的房子,只在内部系统挂出,不在外网显示。”

  假如确实有业主联合涨价的现象,这种行为是否合理呢?

  “这说明业主对于项目的增值预期较大,不愿意价格下跌。其实是一种很正常的现象,购房者对于价格上涨的想法是正常的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  但他同时指出,不正常的就是所谓价格联盟,二手房买卖是自由市场,报价是自由的,业主期望通过此类业主群来实现价格的统一,其实根本没法实现,反而有违规嫌疑。

  “更关键的是,价格是市场决定的,业主本身只可以接受市场的价格,各类所谓价格联盟,是一种典型的炒房心态。”严跃进说。

  西安交通大学房地产研究所所长杨东朗指出,居民有权自己做主去处置合法房产,任何人都不能强迫他人做出某种行为,业主联合涨价一事涉嫌哄抬房价、扰乱市场。

  “二手房市场的这种行为很难规范,大部分都是一些投资者所为,也不排除是有些中介在炒作。”中原地产首席分析师张大伟说。

  

资料图:杭州市房产交易中心办证大厅,市民正在咨询、办理业务。李梦清 摄

 

  资料图:杭州市房产交易中心办证大厅,市民正在咨询、办理业务。李梦清 摄

  从法律上讲,业主联合涨价的行为是否合法?

  北京云通律师事务所主任闫兵告诉中新网记者,目前尚没有明确法律依据能够对业主联合涨价的行为定性为违法。

  闫兵解释说,与之相关的法律规范主要是《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》,但都是从调控行业或经营者的角度出发,并没有直接对“消费个体”进行限制。小区的业主显然不属于法律规定的经营者或房地产行业从业者。同时,业主出售房屋是行使《物权法》赋予的处分权,业主有权自行确定价格,甚至基于自愿组成个体集群确定私有财产价格。

  但他也指出,基于《物权法》对私有财产的保护,该小区部分业主组成价格联盟,制定的所谓“价格调控”措施也不具有任何法律强制力,小区内不愿参与该组织的业主依旧可以自行确定房屋出售价格,任何组织均无权干涉其自由处分合法财产。

  他强调,如参与“价格调控”的业主基于此对其进行恶意诋毁或人身攻击则属于违法行为,情节严重的可能涉嫌犯罪。

  对于通告中落款是“某某房价调控委员会”这一做法,闫兵指出,国家不会备案成立一个民间的价格调控相关委员会,这一机构显然是没有的,小区只有业主委员会。

  如何避免发生类似联合涨价、扰乱市场的现象呢?

  杨东朗认为,第一是要加强宣传,重申二手房市场交易的有关规定,提醒大家不要轻信谣言;第二是加强监督,在二手房交易时由交易双方议价,过户登记权属时政府加强监管。对于强迫别人的不法行为根据相关法律惩处。

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